律师观点分析

上诉人（原审原告）：李某某，男，1974年xx月xx日出生，汉族，江西省丰城市人，自由职业，住江西省丰城市。

上诉人（原审原告）：黄某某，女，1976年xx月xx日出生，汉族，江西省丰城市人，自由职业，住江西省丰城市。

上列两上诉人共同委托诉讼代理人：邬有红，江西鸿韵律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：江西某某房地产开发有限公司。住所地：江西省丰城市新城区xxxx。统一社会信用代码：9136098174xxxxxxxx。

法定代表人：郭某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：游仁甫，江西浩剑律师事务所律师。

上诉人李某某、黄某某因与被上诉人江西某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2016）赣0981民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员吴刚担任审判长，与代理审判员黄泰文、罗武平参加的合议庭，本案现已审理终结。

上诉人李某某、黄某某的上诉请求：1、依法撤销原审法院判决，改判解除双方于2014年7月20日签订的《某某·上城车位租赁合同》；2、由某某公司返还租金105230元及利息13680元（暂计算26个月，自收取租金次日起按月息0.5分计算至退回全部租金时止）。事实和理由：1、双方签订的租赁合同约定由某某公司于2016年5月31日交付车位，到期后某某公司在上诉人多次要求下仍未交付，已构成根本违约，不能达到合同目的，上诉人有权解除合同并请求返还预付的租金及其利息；2、某某公司应承担没有按期交付车位的违约责任，天气原因不构成其免责事由，且上诉人在与某某公司交涉车位事宜，某某公司并未给予任何解释或者说明；3、房子的车位属于民用防空工程，至二审审理期间车位还没有完工，更没有通过相关单位验收，同时车位上面还有房屋在建。上诉人于2016年7月份起诉，在起诉前上诉人已经当面告知某某公司要求解除合同，至今过去了4个多月，某某公司没有任何回复，没有通知交付车位，事实上也无法交付。

对于李某某、黄某某的上诉理由，被上诉人某某公司答辩称：1、被上诉人没有按期交付租赁标的，不属于根本违约，合同也没有规定逾期交付租赁标的可以解除合同；2、上诉人租赁车位的目的是停放车辆，现上诉人对其住房没有装修，谈不上使用车位停放车辆，因此逾期交付租赁标的不存在上诉人主张的合同目的无法实现。

李某某、黄某某在一审中的诉讼请求：1、解除双方于2014年7月20日签订的《某某·上城车位租赁合同》；2、由某某公司返还租金105230元及利息15153元（按年利率6%计算24个月），合计120383元；3、案件受理费由某某公司负担。

原审法院审理查明：2012年8月，李某某、黄某某在某某公司处购买了一套位于17栋306室的住房并已交付使用。2014年7月20日，李某某、黄某某与某某公司签订了一份《某某·上城车位租赁合同》，约定由李某某、黄某某一次性交纳租金105230元，租赁某某公司所建的某某上城地下停车位029号车位，租期20年，赠送17年使用期限，交付车位的时间为2016年5月31日。合同签订后，某某公司按约定将地下车位总工程发包给建设单位进行施工，但由于天气等客观原因致使工程未能如期完工。李某某、黄某某在2016年5月31日未按期取得车位的使用权后多次要求某某公司交付车位，某某公司称车位正在建设中，会尽快交付并同意补偿李某某、黄某某相应损失。2015年7月25日，李某某、黄某某起诉至法院，要求解除合同并返还租金105230元及二年的利息15153元，共计120383元。

原审法院认为：李某某、黄某某与某某公司签订的《某某上城车位租赁合同》系双方在平等自愿的基础上，协商一致达成的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务。李某某、黄某某已履行了交付租金的义务，某某公司也应当履行交付车位的义务。李某某、黄某某认为某某公司迟延履行致使合同目的不能实现，要求解除合同并返还租金及利息，某某公司辩称解除合同没有法定和约定的事由，迟延交付并非不能履行，李某某、黄某某应给予合理的履行期限。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同不能擅自解除，当事人可以协商或约定解除合同，也可以在一方迟延履行，经催告后在合理期限内仍未履行，或者乙方迟延履行等违约致使合同目的不能实现的情况下，依法解除合同。本案中，双方当事人没有约定解除合同的条件，也未出现法定的解除合同的事由，李某某、黄某某未给予某某公司合理的履行期限，且某某公司能够在合理期限内履行交付车位的义务，合同目的能够得到实现。故对某某公司的辩称意见予以采纳，但应当对其迟延履行造成李某某、黄某某的损失承担相应的赔偿责任。李某某、黄某某要求解除合同并返还租金的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。对于某某公司违约造成李某某、黄某某的实际损失，应当以租金105230元按银行同期年利率6%计算，自合同约定的交付车位时间算至实际交付时间为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回李某某、黄某某要求解除与江西某某房地产开发有限公司签订的《某某·上城车位租赁合同》的诉讼请求，责令李某某、黄某某与江西某某房地产开发有限公司继续履行该合同；二、限江西某某房地产开发有限公司于判决生效后5日内向李某某、黄某某支付违约造成的损失共计2105元（以租金105230元的利息按年利率6%计算，自2016年5月31日算至2016年9月30日，其余利息算至实际交付车位时止）；三、驳回李某某、黄某某的其他诉讼请求。案件受理费2708元，由江西某某房地产开发有限公司负担。

二审中，上诉人李某某、黄某某和被上诉人某某公司均未提供新的证据。

本院二审查明：本院二审查明的事实与原审认定一致，本院对原审认定的事实予以确认。

本院认为，某某公司没有按照与李某某、黄某某签订的《某某上城车位租赁合同》约定在2016年5月31日交付地下车位，经李某某、黄某某催告后，至2016年9月26日原审法院作出判决，某某公司仍未履行交付地下车位义务，超过了合理期限，致使李某某、黄某某的合同目的无法实现。因此，李某某、黄某某请求解除与某某公司签订的《某某上城车位租赁合同》及返还租金105230元符合法律规定。由于双方未对未交付地下车位约定违约金，本院酌定某某公司应支付李某某、黄某某已付租金105230元的利息7892.3元（按照2012年7月6日中国人民银行公布的二年期定期存款利率3.75%计算24个月）。综上，上诉人李某某、黄某某的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、撤销江西省丰城市人民法院（2016）赣0981民初1609号民事判决；

二、解除李某某、黄某某与江西某某房地产开发有限公司于2014年7月20日签订的《某某上城车位租赁合同》；

三、限江西某某房地产开发有限公司于本判决生效后5日内向李某某、黄某某返还租金105230元及其利息7892.25元；

四、驳回李某某、黄某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2708元，二审案件受理费2708元，共计5416元，由上诉人李某某、黄某某负担416元，由被上诉人江西某某房地产开发有限公司负担5000元。

本判决为终审判决。